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  乐居买房讯（编辑 雪彧） 回顾2021年，哈尔滨房地产在疫情及政策密集调控的双重打击之下，整体呈下滑趋势，根据2020-2021年商品住宅整体供销变化情况，2021年商品住宅成交均价为10320元/㎡，环比2020年11346元/㎡的成交均价，下降约9.04%，而随着房企受到三道红线的制约，房企面临巨大的资金压力，买家观望情绪高涨。整体市场呈高供给、高库存、低需求状态，让冰城楼市销售陷入低迷。

  2021哈尔滨楼市风云变幻，2022年楼市迎来新篇章，值此之际，乐居哈尔滨发起以【寒冬之下·星火燎原】为主题的2022哈尔滨楼市发展微论坛，易居中国哈尔滨公司副总经理陶汉受邀就2022房地产市场深入交流与探讨，探索出更加适合冰城楼市发展的新模式。

  房产市场相对分化 整体平稳

  2021年哈尔滨在政策密集调控下，房地产行业特性重新定义，哈尔滨又遭遇多轮疫情，购房者对开发商信任度不足，整体楼市“遇冷”，对此易居中国哈尔滨公司副总经理陶汉认为“不用过多关注今年价格下跌，直接就把城市看跌，因为这个城市基建还在做，地铁的运营里程还在增加，各种配套设施，今年旧城改造规模是最大的，旧城改造出来的购房需求也是巨大的，包括外部进来的客户，七埠的主城区还有很多人，整体是向好的，只不过阶段性出现价格波动，很正常。”

  易居研究数据存销比排名，哈尔滨是前十中唯一的省会城市，因此房地产市场是分化的，群力西库存开始下降到一个点，那么后续这个库存的下降势必会影响价格，这个价格会有波动。

  而对于2022年整体楼市的预判，易居中国哈尔滨公司副总经理陶汉表示“总体来说，应该是平稳。从宏观层面金融支持政策，一旦这个政策给到位了，今年到下半年会有一个比较大的变化。当然上半年可能还持续去化库存，去化量的态势。所以我们总体还是看好2022年整体市场的平稳过度。可能在2023年又是一个比较大的跳跃。所以说我们未来的预期和判断，都基于不可确定的因素越少越容易判断。疫情管控方式和精准防疫，是不是能够进一步提升，这其实对市场的变量是影响比较大的。”

  压力之下寻求蜕变 产品力打开新格局

  楼市遭遇“寒冬”房企开发商也好、数据机构也好都在顶着压力寻求突破之路，谈及此，易居中国哈尔滨公司副总经理陶汉认为，今年在市场压力下，各个开发商，对产品不得不下工夫，高品质产品才是突破“寒冬”的关键。作为数据机构，陶汉表示，“我们更多的是对前端，对客户端，为开发企业提供销售策略服务，包括数据的一些专业性的服务提供。 作为我们来说，更多是希望房企的布局能够更合理，更理想，我们配合起来配合度会更高。”

  “所以在战略上迅速的做调整，开了易居板块，做渠道服务，以及代理业务，收缩对利润值的追求。活下去才能发展得更好，才能够把基础夯得更实。

  开发企业更多是能够参与城市的建设和运营的，我们是为开发企业终端进行服务的。所以我们更应该顺应市场，顺应客户的变化， 去调整我们的服务方向和服务内容。”

  坚持房住不炒 房企积极运营去库存

  房地产行业在中国并不完全是市场化，是半计划经济半市场化的， 因为体制问题是没有办法改变的。根据数据，全国截止到11月份，房企的销售面积增长还是可以的，虽说销售金额涨幅收窄，但是如果说从2021年年底中央定调，从2022年开始，陶汉判断一季度可能还会有一次降准，如果说降准金融口松开，涨幅有望到两位数以上。

  同时，在这样经济动荡，短视频、自媒体大量飞速发展的产生大量干扰信息的情况下，易居中国哈尔滨公司副总经理陶汉也对购房者提出了建议“很多客户要自己有自己独立思考的能力，也不要把思考的权利交给别人，因为钱是你拿，决策是你做，最后你怎么做决策的过程和思考的过程全都交给别人，这个是肯定不恰当的。”

  陶汉认为从购房者角度来说，选择的维度其实要简单化 ，可以选择几个点，第一国企央企，或者是头部大的民企，相对实力比较好。第二，看 产品，根据自己实际情况去评估。

  房产作为资产是具有金融属性的，这一点毋庸置疑，但在购置固定资产的选择上应该以自身的居住需求为主，对政策、城市规划，区域发展都有一定了解，选择适合自己的居住产品，不要盲目投机。