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  乐居东北·哈尔滨讯 回望2020年，哈尔滨房地产在疫情之下，整体呈“量价齐跌”，政府调控信号明显，“14条”的出台使得哈尔滨楼市聚焦全国目光。而随着房企集中推盘、以价换量，买家观望情况严重、销售陷入瓶颈。与此同时，2020年土地市场却始终热度不减，全年卖地1147.8万㎡、同比增长88.9%，吸金330亿。承接2020年的态势与节奏，展望2021年的开拓与创新，值此之际，乐居哈尔滨推出《见证2021》主题对话，世联行哈尔滨公司事业部总经理邢帼洧认为：随着基建的周期性落实、市场端信心在逐步强化，资源相对集中松北自贸区依然是市场最为追捧的区域；2021年下半年哈尔滨楼市将迎来转机，整体价格势必会呈现稳中小幅上扬的态势。

松北仍为置业热土

老城区或打响“销售价格战”

  哈尔滨房地产市场的经济自主性调整，相比南部区域较为落后。近几年，在经历了暴涨、横盘、淡市的挣扎过后，从宏观城市结构发展、一级土地供应结构调整以及开发物业组合方面，都呈现出板块之间的差异调整。那么，2021年哈尔滨房地产市场将以怎样的基调发展？各区域又将呈现怎样的发展趋势？

  世联行哈尔滨公司事业部总经理邢帼洧的见解是：“哈尔滨房地产市场有过对群力西的追捧，也有过对香坊刚需的青睐，到这两年松北自贸区的期待，整体市场板块差异化在调整中寻找自我的驱动力，主流板块在营销价格的表现差异在逐步缩小，这是市场经济调整的贡献，所以从大的基调上来看，哈尔滨房地产市场将继续朝着健康有序的市场化发展。”

  在这个过程着的调整发展，一定会经历阵痛，区域自我驱动力的明晰有先有后，因为整体市场资源是有限的，市场内在需求也是有限的。世联行邢帼洧认为：“资源相对集中松北自贸区首当其冲是受益者，随着基建的周期性落实，市场端信心在逐步强化，依然还是市场最为追捧的区域。”

  随着微观区域竞争激烈，终端产品的赋能研究将成为开发的重要课题，也许经过这一轮的洗牌我们会发现一些创新产品的出现。邢帼洧介绍到：“群力西区在新一轮的板块价值实现速度相对已经落后，主流区域南岗哈西区域属性已然明显，交通学区双驱动，投资价值明显。供需决定单盘走势，香坊作为刚需集中区域，价格洼地，市场供应量较大，品牌房企集中，价格战营销模式的创新势必会衍生投资的机会点，外延区域的平房利民随着城市架构的扩展，地铁延伸，被动外溢的机会逐步增强。”

2021下半年将迎转机

整体价格呈现稳中小幅上扬态势

  谈及2021年哈尔滨房价走势如何，世联行邢帼洧侃侃而谈，他分析到：“一个城市的房价表现决定于市场的需求，从最基础的哈尔滨市辖区人口553万，城镇化率49.8%来计算，从长远看市场需求充足，哈尔滨未来的房势应该有信心。”

  经历了艰难的2020年，很多企业打出“活下去”的口号，营销端销售方式更是花样百出、促销多样化，整体市场价格存在下行趋势，市场客户的预期被进一步打压。邢帼洧在大环境之下深度对市场进行分析，他介绍：“房地产市场表现不尽其然，表现一品牌开发报表阶段产品价格调整强度大，与企业性质有关系；表现二价值差异化明显比如校区、一线江景项目价格不降反升，出货量也较为可观；表现三改善型项目价格调整较小；表现四2020年市场新盘集中入市较为集中，低开高走的策略也是影响价格的重要因素”

  价格的下行深度其实是局部表现，不能一概而论。他认为，2021年形势依然不容乐观，但是随着政府政策的刺激、疫情的可控，品牌开发战略的调整等多因素的影响下，2021年经过上半年结构的调整下，下半年也许迎来转机，整体价格势必会呈现稳中小幅上扬的态势。

政策扶持楼市 房地产市场将迎革新

  谈及哈尔滨未来的楼市政策调整，邢帼洧认为随着2020年第四季度十四条的出台，2021年大概率会有持续政策跟进，主要集中在扶持楼市的大导向之下的一些调整。

  作为房地产行业的中流砥柱，房企承担的角色不可或缺，那么哈尔滨房企该如何面对去库存的压力，又将迎来怎样的机遇与挑战？邢帼洧坦言：“近两年从地产服务商的角度看待市场，服务模式的变化非常快，最简单的一点就是联代的转变，甲乙联代到甲乙乙联代甚至五家联代，真切能感知各大房企目标的压力，对库存的高周转要求。而2020年作为营销模式创新的一年，年初面对疫情之下恒大推出线上购房全民营销、融创首付补贴到渠道模式的变更……简单而论，房企面对库存的压力，除了合理安排目标下开发节奏，其核心在于优质产品研究下、资源整合下的营销，所以资源较为集中的销售公司、经纪门店等势必将成为阶段性营销模式创新下的主流。”

  他认为，从长期来看，这对哈尔滨房地产市场是一种利好，能够促进产品创新研究、营销模式更新；从另一个层面看，也是房地产市场进步的一个表现，在大互联网的时代下，在销售行为模式认知路劲变化之下，又将迎来一个革新最好的时代。

  最后，邢帼洧给哈尔滨置业者提出一些建议，他介绍到：“2021年从整盘的调整期来看，应该是一个较为理想的出手时机。手头资金不充裕的刚需客尽快下手，因为什么时候都的买，香坊区域相对理想；资金充裕的投资客跟热点买未来，校区房全国看，优质校区保值抗跌性强，值得买，大品牌优先选。”