乐居楼盘测评系列 测评师:陈雪彧
买房之前,需要我们先在心里绘制一个「雷达图」,用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。【评测师点评楼盘】
位于南岗区学府腹地,分两期开发,1期10栋住宅建面87-133㎡,2期13栋住宅建面97-137㎡。
【项目亮点】
1、项目对口铁岭小学鲁商分校、47中学鲁商分校,解决孩子上学问题,一期住宅准现房在售。
2、小区门口有多条公交线路,且邻近地铁1号线哈达站,周边底商类型丰富,还可享受服装城周边商业配套。
3、项目规划建面88-137㎡产品,满足全龄化居住需求,总价最低约91万起,价格适中,适合刚需改善置业。
【价格分析】
鲁商·悦未来位于南岗区,是哈尔滨市房价偏高区域,区域均价为13833元/㎡。鲁商·悦未来在售一期现房在售,建面约87-136㎡户型,参考均价约11500元/㎡;二期9栋高层,4栋洋房,建面约87-137㎡户型,参考均价约11900元/㎡。鲁商·悦未来周边交通配套成熟,有多条公交线路并邻近地铁1号线哈达站,邻近哈达市场、服装城商圈、凯德商圈,配套资源完善。综合考量,鲁商·悦未来的售价在区域内较为适中。
项目位于学府腹地,目前哈尔滨主城区资源稀缺,在售新盘较少。鲁商旗下其他楼盘已经进户,已形成规模型住宅社群。
【楼盘规划】
鲁商·悦未来分两期开发建设,一期共10栋高层住宅,现房在售,建面约87-136㎡户型,参考均价约11500元/㎡;二期共13栋住宅,其中9栋高层,4栋洋房,建面约87-137㎡户型,参考均价约11900元/㎡,预计2023年5月份交房。
项目位于学府腹地,定位品质刚改楼盘。周边区域入住率高,已形成成熟的万人大社区。值得注意的是,项目已签约铁岭小学、47中学,对有子女教育需求的家庭较为友好。
【楼盘基础信息】
1、小区采用人车分流设计,大大增强了小区的安全性,老人和孩子可以放心在小区内行走而不必担心行车。
2、车位配比较为充足,可解决业主停车难的问题。
3、项目分两期开发,1期规划10栋住宅,建面约87-133㎡,2期规划13栋住宅,建面约97-137㎡。
基础信息点评:品质刚改楼盘,周围配套较为成熟。
【户型分析】
C2-1户型-三居室-建面115.36㎡
该户型为115.36-115.99㎡三室两厅一卫,方正户型,使用面积约80㎡左右。整体南北通透,北向暖阳台可打通,连通餐厅及客厅,整体视觉效果更佳。
开间约3.8米,采光充足,在会客访友时也不会显得局促。餐客厅联通、总面积超过20平米。南向双卧室,日照充足,主次卧互不影响,保障了主人的私密生活不被打扰。同时主卧也达到约14㎡,居住空间较为宽敞,实用性强。
厨房设计流畅,拥有充足的操作空间,可做开放式设计;既有放大空间的效果,也可以连接餐厅,营造更强的生活氛围。从玄关进入后,直面次卧,视觉上可能有些许闷感,但玄关有充足空间打柜,增加了储物空间,更为实用。
D2-1-三居室-建面约126.77㎡
该户型为126.77-126.81㎡三室两厅两卫,方正户型,南向两卧室,主卧宽约3.3米,空间宽敞,并带有独立卫浴,私密性强。
南向客厅,开间约4米,室内光照充足,宽敞舒适。玄关进入直通客厅无遮挡,形成较好视野。主次卧分离,动静分区规划得当,三卧室与客、餐厅及厨房等动区明显区隔,有力保障了休息质量。
厨房直达餐厅,整体动线流畅,无论从视野角度还是家具摆放来说,都给业主舒适的居住体验。北向阳台可打通增加使用面积,优化整体视觉效果。
美中不足是,主卧未规划独立衣帽间,与产品户型定位稍有不符。
【交通出行】
轨道交通:距离哈尔滨地铁1号线哈达站约1.1公里。根据2021年4月中国城市地铁客运量统计,地铁1号线月总客运量约680.58万人次,部分时段客流量较大。
公共交通:距离小区门口约74米即为鲁商凤凰城公交站,有94路、257路公交车。距离征仪路(科研路路口)公交站约421米,57路、107路、128路等公交线路途经此处,可直达医大二院、服装城、群力丁香公园、哈西商圈、群力王府井商圈、防洪纪念塔等。
自驾:项目位于健兴路、健平路、科研路、征仪路围合区域,邻近学府路主路,业主可以经过学府路快速通行至文昌立交桥。文昌立交桥作为重要的交通枢纽,连通南岗、哈西及香坊区,但早晚高峰会略有拥堵。
交通点评:周边周边居住氛围浓厚,交通出行十分便捷。
【周边配套】
教育配套:项目已签约铁岭小学、47中学(鲁商新城校区),距后者约580米。哈尔滨第四十七中学创办于1965年,隶属于哈市南岗区教育局,是一所全日制初级中学。周边2公里内还有哈尔滨市征仪路学校、黑龙江省农业科学院、黑龙江旅游职业技术学院等,教育资源比较丰富。
医疗配套:项目距离哈尔滨医科大学附属第二医院约1.4公里。该院是综合性三级甲等医院,设有44个临床科室、13个医技科室,可以为业主解决日常的健康检查等需要。距离约5公里内还有中国人民解放军第九六二医院、哈尔滨市道里区人民医院等。
商业配套:距离约135米有美佳鲜生鲜超市(鲁商凤凰城店),约458米即是中国邮政储蓄银行(征仪路营业所)。如果是综合购物需求,约1.3公里外是哈达果菜批发市场(哈达水果批发),约4公里左右还有哈西万达商圈、学府凯德商圈等,商业配套丰富。
配套点评:项目配套重点学区,可解决孩子上学问题。
总价最低约93万起,适合子女教育需求较为突出的刚需改善型置业人群。
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