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  【编者按】2021年尾声已至，这一年，哈尔滨楼市经历了几次疫情对地产销售的冲击，经历了房企营销数字化转型，市场风云变幻，楼市政策屡出，房企破冰前行。

  乐居哈尔滨特推出2021年末特别策划【2021攻守道】，将从『政策盘点』『市场触摸』『土地观察』『线上营销大事件』『品牌影响力大事记』五大维度，带你回望哈尔滨楼市风云变幻之年的攻与守之道。

  63次开盘加推、29纯新盘入市、39盘调价……

  2021年，哈尔滨上半年商品房成交量较2019年同期下降42%，市场萎靡。统计数据显示，2021年前11月，黑龙江商品房成交金额同比增速为-18%，在全国31省份中排名第29位。价格方面，今年前11月，黑龙江房价下跌的程度最明显，跌幅为10%。哈尔滨楼市惨淡的背后，既有着国内大环境和调控政策的影响，也叠加了疫情防控带来的冲击。2021年，哈尔滨有高达8个月都存在着长短不一的疫情防控期，少则十余天，多则整个月。

  面临着业绩冲刺以及资金回款等压力，哈尔滨开发商使出浑身解数，老带新成交礼、返乡置业购房节、天猫好房购房优惠、买房送车位、一口价房源……各种促销折扣频频抛出，但销量未见明显提升，不少楼盘销量甚至达不到两位数，百姓购房信心严重不足，新房及二手房市场均出现严重供大于求现象。

  2021年，为稳定哈尔滨房地产市场，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局、市人社局、国家税务总局哈尔滨市税务局等多部门发布支持房地产发展的相关政策、落实各类购房补贴优惠政策、激发群众购房需求、加强舆论引导、提振市场信心。

  当楼市进入大变局时代，市场也向诸多的项目提出这样一个问题：要做什么样的“功”，才能守住自己的“道”？

  站在2022年的开端，回望哈尔滨楼市所走过的2021年，步履维艰，而如何回答这个问题，则决定了项目在逆市中能够取得怎样的成绩单。

  5区房价下降，2区房价上涨

  各区域新房均价最高降幅达1399元/㎡

  受疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，前端是大量的供给，中间是高企的库存，终端是销售的乏力和不断下滑的房价。面对这样的局面，哈尔滨从鼓励降价、购房补贴到降低预售门槛、下调土地增值税预征率等，从防范下跌到主动下场托市，先让房企活下来，不让资金链断了，不出现烂尾。

  实际上，在商品房降价促销方面，已经成为了哈尔滨商品房市场上的普遍现象。根据乐居哈尔滨楼盘库后台数据统计，与2020年房价数据相比，哈尔滨主城区房价5区下降，2区上涨，其中降幅最高的区域为道里区，下降1399元/平米；涨幅最高的为南岗区，上涨996元/平米。

  根据2021年乐居哈尔滨楼盘库后台数据分析得知，2021年南岗区成为主城区房价最高的区域，均价14845元/平方米；道里区房价紧随其后，均价13574元/平方米；松北区房价位列第三，均价10885元/平方米。现今哈尔滨房价未过万区域仅剩道外区、利民区与平房区。

  哈尔滨5月迸发推盘小高潮

  松北新区开盘加推次数最多

  据乐居不完全统计，2021年哈尔滨楼市共计开盘加推达63次。从时间分布来看，传统的春节前后是楼市淡季，而且1-2月份哈尔滨因疫情的反复，松北及利民区部分售楼处暂停接待，开盘加推节奏放缓。春节过后疫情稳定，楼市开始展现节节攀升的态势，2021年5月开盘加推次数10次，迸发出推盘小高潮。

  从区域来看，哈尔滨七大城区中，松北区开盘加推次数最多达到20次，反映出2021年松北区楼市热度不减，依然是各大开发商布局冰城战略版图的主要阵地；香坊区开盘次数18次紧随其后，道外区、平房区新房供应较为短缺，楼市冷热不均。

  从新盘入市情况来看，据乐居哈尔滨统计，2021年哈尔滨楼市共有29个新盘入市，其中香坊区新盘17个，占比最高。其次为南岗区共有8个新盘入市。平房区在2021年未有新盘入市。整体而言，2021年哈尔滨楼市供应充足，新盘不断涌现，去库存仍是哈尔滨楼市主要目标。

  据乐居哈尔滨数据统计显示，2021年，哈尔滨市住房和城乡建设局共颁发190张预售证。其中，拿证数量最多的区域为松北区，其次为香坊区，两区拿证数量达58.9%。

  从月份分布来看，2021年哈尔滨楼盘拿证数量持续攀升，年初受到疫情及农历春节影响，拿证速度放缓，3月份楼市开始回暖，3-6月份拿证数量不断递增，8月份拿证数量到达全年最多。

  整体房价涨幅较平稳39盘调价

  占哈市楼盘31.2%

  乐居哈尔滨也对2021年在售楼盘调价进行摸底调查，据数据显示，2021年哈尔滨共有39个楼盘进行调价，占比31.2%。其中松北区10个楼盘调价，数量最多；其次为香坊区及道里区分别有9个楼盘调价。平房区楼盘2021年未发生调价，市场整体表现较平稳。

  写在最后

  马云在《攻守道》里大战吴京的时候说：一点浩然气，千里快哉风。在当下的哈尔滨楼市，能让人千里快哉风的不是浩然之气，而是雄厚的现金流。

  2021年虽然哈尔滨经济状况不佳，人口流入接近停滞，但作为全市常住人口为1000.99万人的大城市，核心区土地依然有其价值。疫情之下，楼市暂停超月余，资金紧张、拿地积极性不高是开发商的普遍话题，眼下市区土地是属于现金流雄厚的国企央企或者本土龙头企业的机会。

  交易之为，攻守之道。在“房住不炒”的大基调下，预计哈尔滨后续会从房地产业良性循环的角度出发，因城施策，推出各类新的政策内容。

  比如，通过加大购房补贴支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，尤其是重点满足本地居民首套房和改善性住房需求；另外，加强预期引导，提振购房者信心，协助房企加快销售回款，进而对2022年哈尔滨经济稳步增长形成支撑。

  可以预见，2022年的哈尔滨楼市将逐渐回归常态，但企业间的差距会却会越来越远，毕竟，楼市早已不再是草莽年代。