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  乐居东北·哈尔滨讯  2021年上半年，围绕“房住不炒”的主基调，全国的房地产政策仍以调控收紧为主旋律，重点关注大城市住房难问题，将保障性租赁住房政策纳入未来规划。其中，东北地区经济指标上升，房地产仍是推动经济发展的主力军。哈尔滨上半年1-3月GDP为1003亿元，经济指标同比上升10.7%。

数据来源：同策同程

  房价扁平化 区域人口分布不均

  根据同策同程发布的2021上半年东北四城楼市半年报显示，东北地区商品住宅市场销售面积为1949万m²，销售金额为1645亿元，同比上涨14%。其中，哈尔滨商品房成交均价为10468元/m²,成交量为210万方，商品住宅成交均价为10666元/m²，成交量为174万方。与其他三城相比，哈尔滨商品房、商品住宅均价较低，两者价格没有太大差异，说明哈尔滨各区域成交均价价差较小，无明显价格梯队，对比同级别的大连、沈阳高能级区域及非高能级区域价格差值较为明显，整体呈扁平化特征。

数据来源：同策同程

  在人口方面，根据同策同程发布的2021上半年东北四城楼市半年报显示，哈尔滨人口为1001万同比减少5.89%。在哈尔滨的六个城区中，香坊区近10年人口激增，松北区人口同样逐年上涨，平房区、道外区人口外流，道里区和南岗区保持稳增趋势。相比于其他三城，大连与长春各个区域人口均呈增长态势，沈阳人口内向外转移。

数据来源：同策同程

  房地产政策宽松 品牌房企占主导

  现阶段哈尔滨房地产政策以保障开发建设、提高服务效率、调整公积金制度为主。其政策在东北四城中最为宽松，且更倾向推动新区建设，意在规范房地产市场环境刺激楼市，加快基建配套落实。

  在此政策下，哈尔滨品牌房企瓜分市场占有率，凭借雄厚的资金实力土储积极，本地房企生存愈发艰难。在东北四城中，长春与哈尔滨比较类似，表现为品牌房企冲高，本土房企空间日渐狭小。

  根据同策同程2019-2021上半年哈尔滨TOP品牌房企成交金额数据显示，融创销售额以16.96亿****，华润则是14.52亿紧随其后，而后依次为中海、万科、恒大、金地、鲁商、绿地、招商和汇智。其中只有融创、恒大、绿地和汇智成交额下降。

数据来源：同策同程

  土地供应放缓 热点南移

  在土地端，上半年哈尔滨政府放缓土地供应节奏，供应量较去年同期减少48%，成交量同比减少59%，土地起拍价上调，成交楼面均价同比上涨39%但溢价率下降至8%，同比下跌19%。除长春供地集中外，大连、沈阳土地供给量均减少。

  道外区（工业用地）、南岗区供销同比大幅上涨，成为成交热点区域；松北区土地市场热度冷却，量价均大幅下降，道里区供应量同比上升，香坊区、平房区土地供销量大幅缩减。

数据来源：同策同程

  哈尔滨主城区土地稀缺，上半年道里区仅成交1宗，南岗区、松北区成交2宗；主力成交向三环外城市东南转移，道外区成交4宗，香坊区成交6宗；品牌房企成为拓疆主力，绿地豪取香坊5宗土地，华润摘得南岗1宗土地。

  市场趋于去库存状态 刚需类产品为主流  

  2021年上半年全市房地产市场趋于去库存状态，松北区因存量问题不仅土地供销下降，房价也下降明显，只有道外区和平房区因项目稀少价格呈现小幅上涨，但南岗区及香坊区成交面积同比上涨，逆势突围。

  当前，哈尔滨房地产市场80-90m²产品需求明显，刚需类产品依然是市场主流。其中，高层产品为成交主力，洋房处于去库存状态，在控面积控总价的经营方式下，市场上充斥大量舒适两室及功能性三室产品，承载改善客户的高舒适度三室、四室产品稀缺。别墅产品对应的高端人群改善需求不明显，高层、小高层产品价格扁平无差异。长春与哈尔滨情况相似，均为两室占主导，大连、沈阳三室需求增长。

数据来源：同策同程

  展望未来哈尔滨房地产市场，城市热点正在由北向南转移，待入市项目集中江南，多在香坊及南岗区，品牌房企占据主力。过去因为非品牌房企时代，处于核心四城的价值洼地，存在较大上涨空间，经过2018-2020年大幅上涨后的补足，透支了更多的增长可能性，短周期不具备价格补涨空间。