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2月初恰逢传统春节假期，节后整体楼市成交延续稳步复苏态势，虽然新房成交面积环比持降，不过绝对量水平已显著好于去年同期，市场热度延续高位持稳，2月28个典型城市项目平均去化率高达33%，已然重回2023年水平。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？2月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？

  01 2月28城去化率33%同比增12pcts延续高位
沪深蓉长等热度较高

  2月整体推盘仍延续“提质缩量”策略，28个重点城市中7城无项目开盘加推，市场热度延续高位震荡，据CRIC调研数据，重点城市2月平均开盘去化率为33%，环比下降11pcts，较2024年年末跌幅亦有9pcts,同比上升12pcts，与2023年高位水平基本持平，延续弱复苏走势。

  分城市来看，上海、深圳、成都、长沙等短期内热度较高，上海、深圳主要得益于新政效应和购买力支撑，去化率均在6成以上；成都、长沙则因短期开盘提质缩量，去化率骤增至100%。而从变化趋势来看，环比涨跌参半，同比涨多跌少，同环比齐增类城市除了短期内热点恒热的上海、深圳、成都之外，更多是南京、重庆、昆明、济南等二三线城市，一方面开盘“提质缩量”，适销对路楼盘加速入市；另一方面经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势；还有部分城市诸如天津、郑州等受2月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。值得关注的是，当前整体市场止跌企稳征兆显著，29城中仅有3城2月去化率不及去年同期，多数城市市场热度还是呈现稳步上升趋势。

  聚焦微观项目层面，热销项目除了延续了此前“产品强、配套优、价格低”等特征之外，还出现了一些新的变化。具体来看，

  02 政策放宽致产品逻辑转变
四代宅等新规住宅销量居前亦可高溢价

  因城施策调减限制性措施、构建房地产发展新模式，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等中央号召下，也使得楼市产品逻辑发生转变，以四代宅为代表的新规类住宅不仅销量居前且能实现高溢价，成为了当前改善产品中的宠儿。

  以上海为例，土拍双限打开后，10%溢价上限突破，市区项目普遍溢价率普遍超15%，地价上涨10-50%，房价局部上涨，倒挂逻辑逐渐消失，核心区高端“限价”项目近期也有价格上涨趋势，这也为产品力创新提供了更多空间。

  而从2月热销项目来看，四代宅等新规产品已在多个核心二线城市逐步落地，基本也成为区域销量王。譬如重庆海成云湖郡项目，分两个地块打造，主力产品为90-100㎡小高层及127-170㎡四代宅；对比项目内部不同产品量价，四代宅产品无论从整体溢价还是销量流速都优于非四代宅产品，四代宅产品表现出有市有价。

  再如武汉，准四代宅推货节奏普遍加快，且多能实现热销。我们将武汉2025年2月开盘的四代宅项目和传统老规范项目进行对比，可以看出，四代宅去化率明显优于传统住宅项目。其中建发望湖、松阅等项目主要是凭借稀缺资源、高性价比和优质产品力实现首开热销。城投金沙樾主打武昌二环内低总价准四代宅，户型设计新颖，产品力突出，99平南向四开间，边户享独梯入户，平均得房率达90%以上。自首开2月内三次补货推新，月内两次推盘补货，市场热度高，去化持续优异；武汉城建万科云泊江岸首推二期准四代宅，因地块条件不及一期故增加户型赠送且户型内部空间优化，得房率提升至85-90%，价格较前期有所下调，首开去化尚可。

  03 宁苏郑等二线城市存量房收购及房票安置带动近远郊项目销量提升

  部分刚需盘处于城市近远郊区域，本月得益于房票政策落地也实现了项目热销，下表我们罗列了部分重点城市相关项目，政策驱动下销量有了明显提升。

  典型代表为南京荣鼎幸福城、北大资源颐和翡翠府等远郊板块项目，因政府存量房收购及房票安置集中备案带动成交增长。

  而苏州仁恒溪棠、金地峯范等项目均因房票集中网签，成交套数位列苏州2月认购套数TOP5。

  再如郑州保利缦城和颂项目，位于金水区花园路，大盘属性自带配套，但因其地理位置原因，成交长期被金水北项目压制，销量一度不佳；本月开始预收房票，成交量提升显著。

  04 京深蓉等热点城市次核心板块部分项目依托渠道分销带客成效显著

  此前据CRIC监测，“以价换量”策略多适用于弱二三线城市诸如武汉、郑州、常州、无锡等二三线刚需刚改盘，本月我们发现，北京、深圳、成都、西安等热点城市次核心板块部分项目也开始依托渠道分销提点方法刺激销量，且短期内效果不错，的确使得来访、认购量有了稳步提升。 

  譬如北京大兴西红门板块的御璟星城·元启项目，本月渠道点位跳点刺激，来访认购礼品奖励等一系列营销措施，使得2月周平均成交量攀升至4套以上。 

  再如深圳本月热销楼盘中洲迎玺项目，地处深圳北站商务核心区，开盘前半月节点密集，高佣转介，三期转介佣金由一二期的3%+3w购物卡提升至3%跳3.5% +3w购物卡，全城造势。2月22日开盘推售780套房源，开盘去化512套，去化率高达66%。 

  事实上，对于深圳部分处于次核心弱势和高库存项目而言，节后房企快速增强营销力度，启动或提高转介佣金/现金奖/特价房等，成效显著。

  此外，本月成都非核心次级板块刚需、刚改不分项目，渠道力度增强，以渠道+性价比优势走量，也实现了单月销量突破50套的佳绩。

  总体来看，当前楼市延续止跌企稳，房企开盘“提质缩量”使得28个典型城市项目开盘去化率延续高位震荡，2月达到33%，同比增长12pcts，已然重回2023年水平。而从热销项目来看，除了延续了此前“产品强、配套优、价格低”等特征之外，我们发现，

  随着限制性政策逐步松绑，房企产品逻辑也有了新的变化，四代宅等新规类产品不仅销量居前且能实现高溢价；同时得益于政府存量房收购和房票安置等政策，南京、苏州、郑州等近远郊片区项目开始焕发新的活力；还有值得引起高度关注的是，即便是北京、深圳、成都等核心热点城市次核心板块竞争也在逐步加剧，房企年后纷纷抢跑，开启渠道分销助力销量提升。

  预判后市，我们认为，“金三银四”传统营销旺季来临，随着推盘量质双增，整体市场热度还是有望高位维持，对于一线城市而言，限价政策松动无疑使得高端产品力有了更多发挥空间，竞争也将逐步加剧；而随着地方政府主导下的存量房收购和房票政策逐步落地，部分刚需刚改项目还是有望持续走量，局部小阳春可期。