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央行“放大招”,楼市再迎重磅组合拳!影响有多大?
来源:丁祖昱评楼市2024-09-25 15:42:56

9月24日,央行打出重磅“组合拳”,楼市迎来政策“强心剂”。

  央行行长潘功胜在国新办召开的新闻发布会上宣布多个重磅政策,涉及降准、降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。

  信息量非常大!具体来看:

  1、降准:将下调存款准备金率0.5个百分点,向金融市场提供长期流动性约1万亿元

  2、降息:降低中央银行政策利率,7天逆回购操作利率下调0.2个百分点,从目前的1.7%降为1.5%,引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行

  关于房地产方面,央行拟会同金融监管总局出台五项房地产金融政策:

  1、引导银行降低存量房贷利率,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右

  2、降二套房首付比例,全国层面统一房贷最低首付比例至15%

  3、优化保障性住房再贷款政策,央行资金支持比例由60%提高至100%

  4、延长经营性物业贷款、“金融16条”两项房地产金融政策期限至2026年底

  5、支持收购房企存量土地,缓解房企资金压力(政策尚在研究中)

  整体来看,央行对房地产方面提供了较大力度的金融政策支持,对稳定市场信心都注入了“强心剂”,具体到房地产行业,将直接产生多个方面的影响。

  关于降息,央行是这样表述的:降低中央银行政策利率,7天逆回购操作利率下调0.2个百分点,从目前的1.7%降为1.5%,引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行,保持商业银行净息差的稳定。

  今年6月,央行曾明确表示,7天期逆回购操作利率已基本承担了政策利率功能,其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩。这意味着,LPR报价基准已从1年期MLF转为7天OMO。

  基于此,作为利率锚的7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点将很快反映到下一轮LPR报价上。

  预计LPR报价最快在10月21日有望下调,进而带动房贷利率中枢进一步下移。

  另外,央行宣布,近期将下调存款准备金率0.5个百分点,向金融市场提供长期流动性约1万亿元;在今年年内还将视市场流动性的状况,可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。

  此次降准将有效补充中长期流动性,降低银行负债成本,居民按揭、房企融资都将从中受益。 

  关于市场呼吁已久的存量房贷利率二次下调“靴子落地”。

  央行表示,引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近,此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点,预计惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

  存量房贷利率下调,最重要的是不仅能减轻居民按揭压力,还可以释放消费活力,扩大消费,为经济增长提供动力,同时减少提前还贷现象,维持金融秩序稳定。

  去年9月,存量房贷利率下调基本完成,超过22万亿元存量房贷利率完成下调,调整后的加权平均利率为4.27%,平均降幅73个基点,每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。

  今年以来,随着存量与增量房贷利差不断走阔,目前存量房贷款的平均利率约为4%,而新增房贷利率普遍为首套3.2%(部分城市最低2.9%)、二套3.5%,市场对存量房贷降息呼声再起,居民提前还贷现象仍然存在,截至二季度末,六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。

  存量房贷利率下调对房地产本身的影响并非直接的刺激作用,更多的是中长期的影响,居民按揭压力减轻,避免出现大规模提前还贷现象,从而有利于稳楼市。

  全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房,最低首付比例统一为15%,在此基础上,各地因城施策、各行与客户协商确定。

  二套最低首付比例与首套拉平,对于刺激改善性购房需求释放有一定的积极作用,尤其是对于一部分资金周转相对紧张的购房者来说,能够减轻前期资金负担。

  核心城市是否会跟进?从“517新政”各城市首付比例下限调整情况来看,彼时首套房最低首付比例从20%降至15%,二套房最低首付比例从30%降至25%,目前绝大多数城市首付比例政策下限已达到了全国底线。此次二套房首付比例再降10个百分点,后续全国绝大多数城市二套房的首付比例将很快迎来调整,并降至15%的下限,北京、上海、深圳等少数核心城市首付比例也有望适度下调。

  不过,对于二套房最低首付比例下调的政策效果不宜抱有过高预期,对于大多数购房者来说,首付比例已不是购房决策中最主要的参考因素,未来收入稳定性、房价涨跌预期等才是决定性因素。

  此前创设的3000亿元保障性住房再贷款政策将迎来优化,其中央行资金支持比例由60%提高至100%,增强对银行、收购主体的市场化激励。

  按照原有模式,地方国企收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房,按照“先贷后借”、按季发放模式,金融机构先向符合条件的借款人发放贷款,然后在下季度初向人民银行申请相应的再贷款资金,央行按照金融机构已发放贷款按本金的60%发放再贷款,剩余40%贷款本金及风险需要商业银行自行承担。

  现在来看,央行将提供全额资金支持,降低了商业银行的资金成本和放贷风险,有助于提升商业银行贷款投放积极性,进而加快地方国企收储进度。

  人民银行和金融监管总局出台了金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策,两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

  至此,2011年出台的“金融16条”迎来二次延期。

  影响主要有两个方面,一个是涉及存量贷款展期,存量贷款2026年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年;另一方面,涉及保交楼配套融资,2026年12月31日向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理,对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。

  此外,经营性物业贷款支持政策也将延期两年,规范经营、发展前景良好的房地产开发企业,全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上,可继续发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

  “金融16条”延期有助于引导金融机构为房地产开发企业提供持续稳定资金支持,缓解房企资金压力,同时也能更好助力保交楼目标实现,促进房地产市场的稳定发展。

  延期经营性物业贷款支持政策,则有助于优质房企盘活存量资产,并通过经营性物业贷款改善流动性,缓解偿债压力。

  整体来看,央行在资金总量和价格方面提供了充裕支持,对促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持,提振市场信心。

  当前楼市需求的刺激修复、购房者是否加杠杆投资消费,本质上仍取决于购房者本身对购房成本和收益的预期,居民充分就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。

  因此,除了货币政策支持,还需要财政政策配合发力,创造投资消费和就业,这样货币政策才能找到“着力点”,从而促进房地产市场平稳健康发展。


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