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       楼市苦寒冬久矣。始于去年三季度，几乎横扫房地产市场的冷锋，能否在虎年春天有所收敛，是各方普遍关心的话题。天猫好房“探春”百城楼市企划，直击行业痛点、聚焦用户所需，推出“三问楼市”系列报道。

       步入2022年，很多人体会到了楼市的变化：迟迟没有动静的银行贷款陆续放出了，挂牌后鲜少被问津的二手房收到看房邀约了，部分开发商感觉看房人多了，融资似乎也稍微容易一些了。

       这和始于去年年末的一系列“大动作”密不可分：12月全面降准，今年初又现降息，房地产金融环境有所松动，发改委罕见动员“春节买房”……与此同时，城市端购房补贴、公积金放松、落户门槛下调等政策持续出台，“自上而下”步调越发一致。

       凛冬将尽。这是不少人做出的判断。只是，市场恢复的速度到底会有多快？“金三银四”能否借势东风，迎来暖春？

       “政策底”已经出现？ 

       1月以来，楼市相关政策出台几成刷屏之势。

       据媒体统计，1月全国累计发布政策调整66次，较2021年同期的42次上涨57%。另据中原地产数据，截至2月13日，楼市调控次数已达70余次，涉及36座城市。

       与2021年的紧缩形成鲜明对比，此轮调控以稳定楼市、宽松政策为主，意在支持合理的住房消费。

       从具体内容看，购房补贴和公积金政策“打头阵”，主要包括：上调公积金贷款额度，认贷不认房，降低二套房首付比例，人才购房可用公积金做首付，放宽公积金提取、使用条件等。

       三四线城市首当其冲，广西北海、四川自贡、湖南株洲和安徽马鞍山等率先发力。后续伴随时间推进，二线城市逐渐加入、出台政策稳定市场，典型如济南取消异地公积金贷款审批时的户籍限制，宁波为二孩、三孩家庭提高首次公积金贷款度，福州放宽公积金二次申请使用的贷款条件等。

       中央和各部委频繁释放维稳信号，信贷环境持续改善，房地产市场的政策底已经逐渐显现。业内普遍认为，类似的放松或鼓励政策有望持续增加，为楼市健康发展注入活力。

       楼市会迅速回暖吗？

       去年12月以来，年末节点叠加企业“以价换量”、部分购房需求择机入市，使得新房成交规模继续回升，“翘尾”特征凸显。但与此同时，同比降幅仍然较大，用户置业情绪不高的现象未见显著改善。

       步入新年，假期因素进一步影响楼市活跃度，1月房企业绩普遍下滑，多数城市市场低迷依旧，交易尚未走出减量通道。

       根据易居研究院智库中心发布的《百城住宅成交监测报告》，1月1日-23日，全国百城新建商品住宅成交面积为1757万平方米，环比下跌20%，同比跌44%。该机构据此推算认为，今年1月份百城新房交易疲软，预计全月环比下跌约两成，同比下跌约四成。

       另据中指研究院数据显示，1月百城新建住宅均价16179元/平方米，环比继续下跌，跌幅为0.01%，同比上涨2.06%；二手房方面，1月百城二手住宅均价15987元/平方米，环比跌幅收窄至0.08%，同比上涨2.86%。

       同时，供过于求格局依旧占据主流，住宅库存整体仍在上升。据克而瑞研究中心监测，去年12月百城商品住宅库存达6.1亿平方米，环涨1%、同比增3%；三四线城市去化周期攀高至19个月。

       而在企业层面，一些前期扩张过快房企仍然债务高悬，裁员、降薪现象频出，拿地意愿普遍不高。

       政策已然局部松动，楼市回暖的步伐为何没有 “跟上”？这是因为政策效应显现存在迟滞性，从政策底向“情绪底”“市场底”传导需要一定周期。

       那么，聚焦三月的房地产市场，各项指标能否出现明显好转？

       中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受媒体采访时判断，受去年同期基数提高的影响，今年一季度，包括投资、销售、房价在内的指标降幅将达到最大，二、三季度降幅逐渐收窄，到四季度主要指标才能转正。

       前华泰证券房地产分析师张璐也认为，楼市供需积极性恢复尚需时日，市场处于下行周期、观望情绪短期内大概率将延续，上半年商品房销售同比降幅或继续探底。

       而针对购房者普遍关心的房价走势问题，行业观点亦是企稳为主，大幅反弹、报复性补涨等情况不会出现。

       不过对于购房者而言，低迷行情中未尝不蕴含机遇，只要能够找到品质过硬、需求匹配同时又有交付保障的项目，在市场低位果断出手，或许反而是更好的选择。天猫好房日前推出“探春”百城特别企划，传递楼市最新动态，剖析置业热点区域，探访推介品质好盘，为广大购房者春季置业提供强劲助力。

       活动将持续至二月底，近期有购房意愿者不妨关注一二。（完）