正文

  乐居买房讯  受土地供应结构性因素、季节性波动影响和政策的逐步趋严等影响，10月、11月，哈尔滨土地市场热度迎来两连降。

  01.哈尔滨土地市场寒意十足

  10月份哈尔滨土地市场突然按下“暂停键”，竟然没有一宗经营性用地成交。

据乐居哈尔滨统计数据显示，2021年11月哈尔滨土地市场预计有1宗经营性用地待出让，总用地面积73907.7㎡，起拍总价9664万元，起拍楼面价871.72元/㎡。

  NO.2021HT053地块位于道里区临空第四大道与太安路交口西南侧，该地块用地性质为二类居住用地兼容商业设施用地，预计2021年11月3日竞拍。

  据悉，在9月11日举办的2021年首届黑龙江房地产开发项目招商推介大会上，哈尔滨代表便对该地块进行推介，足以看出哈尔滨市政府对于该区域地块发展的重视程度。

  据了解，该地块位于临空经济区起步区南侧，交通便利，生态环境优越，产业优势显著，小镇紧邻哈尔滨太平国际机场，北部及西部地区是以航空物流、航空保障及航空服务为主的产业集群，东部规划以休闲娱乐为主的文化旅游产业区。

  如此重量级的地块能否落锤？成交价如何？让我们一起拭目以待。

  02.四季度楼市走向扑朔迷离

  土地市场是房地产市场的重要指标。

  自2015年开始，哈尔滨土地成交楼面价总体开始上涨，这也促使了房价的必然上涨。

  哈尔滨市2016-2019年房地产市场上扬、量价齐升，城市预售住宅库存见底。

  2020年哈尔滨明显加大了土地供应力度，优质地块挂牌消息不断，土地市场成交额一路攀升。

  根据乐居哈尔滨统计数据分析，哈尔滨市2020年全年供应住宅、商住、商业等经营性用地共计99宗，同比增长16.47%（其中1宗将于2021年1月成交）；全年成交住宅、商住、商业等经营性用地共计104宗，同比增长67.74%，总成交建面约为1297.48万㎡，总成交金额为330.41亿元。

  但随着新冠疫情暴发本地居民消费被动下降，高收入人群流出等因素导致购房者观望情绪加剧，市场信心受挫严重，本应进入平稳发展期的房地产市场温度骤降。

  根据CRIC统计数据，2020年哈尔滨市商品住宅销售金额同比下滑19.3%，2021年前三季度同比再降34.8%。

  销售持续大幅下滑的同时，商品房库存积压日益严重。截至2021年8月，哈尔滨主城六区新建商品房库存1120.64万㎡，去化周期高达31.1个月，市场逐渐进入艰难期。

  特别是“三条红线”政策之后，针对房地产行业的金融信贷政策出现了进一步的加强，开发商利润和回款受掣，资金链愈加紧绷，使得开发商的拿地态度出现了显著变化，最直接的体现是购置土地面积的下降和土地流拍现象的迅增。

  2021年，多家房企因现金流问题“非常规”降价扰乱市场，10月10日，国庆假期刚过，哈尔滨市出台“十六条”政策稳定房地产市场。

  黑龙江汇龙房地产开发有限责任公司营销副总 李鑫近日受采访时称：最近出台的“哈十六条”新政中降低预售门槛、降低土地增值税预征率、加快返还监管资金及提高返还额度等措施，能在一定程度缓解房企的资金压力，但四季度房企面临回款结算压力，仍将持续“以价换量”，随着土地市场供求关系逐渐平衡，地价、房价良性互动，购房者重拾市场信心，预计明年哈尔滨房地产市场将回归正常秩序，健康平稳发展。

  03.央行释放积极信号 楼市迎来“及时雨”？

  近段时间以来，政策层面不断释放利好信号。

10 月15 日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会，对房地产金融政策等房地产相关热点问题作出回应，并继续强调“两个维护”，即“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

  不少业内人士认为，预计四季度，房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或迎来实质性改善。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，预计四季度居民购房信贷政策将迎来适度放松。主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等，尤其是提高首套房按揭贷款的授信额度，二手房阶段性停贷现象也将明显改善，进而支持居民合理自住及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，但不能突破市场平稳健康发展的下限。

  乐居认为，受房企融资“三道红线”的影响，房企资金压力依然较大，房地产行业正面临优胜劣汰大洗牌。

在未来的楼市大变局中，政策调控将重点聚焦可能存在烂尾风险的问题房企。