点评内容：鲁商·悦未来位于南岗区学府腹地，分两期开发，1期10栋住宅建面87-133㎡，2期13栋住宅建面97-137㎡。

  项目亮点：

•   配套学区 准现房入住

  项目对口铁岭小学、47中学，解决孩子上学问题，一期住宅准现房在售。

•   交通便利 商业成熟

  小区门口有多条公交线路，且邻近地铁1号线哈达站，周边底商类型丰富，还可享受服装城周边商业配套。

•   适合刚需改善置业人群

  项目规划建面88-137㎡产品，满足全龄化居住需求，总价最低约91万起，价格适中，适合刚需改善置业。

  适合人群：

  总价最低约91万起，适合子女教育需求较为突出的刚需改善型置业人群。

  价格分析：

  鲁商·悦未来位于南岗区，是哈尔滨市房价偏高区域，区域均价为13833元/㎡。鲁商·悦未来在售价格1期为11500元/㎡，2期为12000元/㎡，低于区域均价。作为刚需改善产品，项目周边在售楼盘有鲁商·铂悦公馆（均价8800元/㎡）、状元府（均价17000元/㎡）。

  南岗8月二手房均价 10740 元/m²。鲁商·悦未来周边交通配套成熟，有多条公交线路并邻近地铁1号线哈达站，邻近哈达市场、服装城商圈、凯德商圈，配套资源完善。综合考量，鲁商·悦未来的售价在区域内较为适中。

  评测师有话说：

  项目位于学府腹地，目前哈尔滨主城区资源稀缺，在售新盘较少。鲁商旗下其他楼盘已经进户，已形成规模型住宅社群。

  楼盘规划描述：

  楼盘基础信息：

  鲁商·悦未来项目分两期开发，1期规划10栋住宅，建面约87-133㎡，均价约11500元/㎡，现房在售，2期规划13栋住宅，在售高层11、13、16号楼，洋房21号楼，建面约87-137㎡，均价约12000元/㎡。

  项目占地面积149800 ㎡，建筑面积485700 ㎡，总共2048户，位于学府腹地，定位品质刚改楼盘。周边区域入住率高，已形成成熟的万人大社区。值得注意的是，项目已签约铁岭小学、47中学，对有子女教育需求的家庭较为友好。

  人车分流概述：小区采用人车分流设计，大大增强了小区的安全性，老人和孩子可以放心在小区内行走而不必担心行车。

  车位比概述：车位配比较为充足，可解决业主停车难的问题。

  产品类型概述：项目分两期开发，1期规划10栋住宅，建面约87-133㎡，2期规划13栋住宅，建面约97-137㎡。

  评测师有话说：品质刚改楼盘，周围配套较为成熟。

  户型分析

  楼盘户型：C2-1户型

  户型描述：

  该户型为115.36-115.99㎡三室两厅一卫，方正户型，使用面积约80㎡左右。整体南北通透，北向暖阳台可打通，连通餐厅及客厅，整体视觉效果更佳。

  开间约3.8米，采光充足，在会客访友时也不会显得局促。餐客厅联通、总面积超过20平米。南向双卧室，日照充足，主次卧互不影响，保障了主人的私密生活不被打扰。同时主卧也达到约14㎡，居住空间较为宽敞，实用性强。

  厨房设计流畅，拥有充足的操作空间，可做开放式设计；既有放大空间的效果，也可以连接餐厅，营造更强的生活氛围。从玄关进入后，直面次卧，视觉上可能有些许闷感，但玄关有充足空间打柜，增加了储物空间，更为实用。

  楼盘户型：D2-1

  户型描述：该户型为126.77-126.81㎡三室两厅两卫，方正户型，南向两卧室，主卧宽约3.3米，空间宽敞，并带有独立卫浴，私密性强。

  南向客厅，开间约4米，室内光照充足，宽敞舒适。玄关进入直通客厅无遮挡，形成较好视野。主次卧分离，动静分区规划得当，三卧室与客、餐厅及厨房等动区明显区隔，有力保障了休息质量。

  厨房直达餐厅，整体动线流畅，无论从视野角度还是家具摆放来说，都给业主舒适的居住体验。北向阳台可打通增加使用面积，优化整体视觉效果。

  美中不足是，主卧未规划独立衣帽间，与产品户型定位稍有不符。

  轨道交通：

  距离哈尔滨地铁1号线哈达站约1.1公里。根据2021年4月中国城市地铁客运量统计，地铁1号线月总客运量约680.58万人次，部分时段客流量较大。

  公共交通：

  距离小区门口约74米即为鲁商凤凰城公交站，有94路、257路公交车。距离征仪路(科研路路口)公交站约421米，57路、107路、128路等公交线路途经此处，可直达医大二院、服装城、群力丁香公园、哈西商圈、群力王府井商圈、防洪纪念塔等。

  自驾：

  项目位于健兴路、健平路、科研路、征仪路围合区域，邻近学府路主路，业主可以经过学府路快速通行至文昌立交桥。文昌立交桥作为重要的交通枢纽，连通南岗、哈西及香坊区，但早晚高峰会略有拥堵。

  评测师有话说：

  项目周边居住氛围浓厚，交通出行十分便捷。

  教育配套：

  项目已签约铁岭小学、47中学(鲁商新城校区)，距后者约580米。哈尔滨第四十七中学创办于1965年，隶属于哈市南岗区教育局，是一所全日制初级中学。

  周边2公里内还有哈尔滨市征仪路学校、黑龙江省农业科学院、黑龙江旅游职业技术学院等，教育资源比较丰富。

  医疗配套：

  项目距离哈尔滨医科大学附属第二医院约1.4公里。该院是综合性三级甲等医院，设有44个临床科室、13个医技科室，可以为业主解决日常的健康检查等需要。距离约5公里内还有中国人民解放军第九六二医院、哈尔滨市道里区人民医院等。

  商业配套：

  距离约135米有美佳鲜生鲜超市(鲁商凤凰城店)，约458米即是中国邮政储蓄银行(征仪路营业所)。如果是综合购物需求，约1.3公里外是哈达果菜批发市场(哈达水果批发)，约4公里左右还有哈西万达商圈、学府凯德商圈等，商业配套丰富。

  评测师有话说：

  项目配套重点学区，可解决孩子上学问题。