正文

  点评内容：位于松北新区，产品类型较为丰富，主推162-251㎡合院别墅

项目亮点

  核心板块，低密住宅

  项目位于松江避暑城的核心板块，是哈尔滨少有的低密度、沿江住宅用地，项目是哈尔滨稀缺的观江房源。

  自持物业，配套学区

  项目自持融创物业是一级物业管理公司，市场口碑较好。对口第47中学，解决孩子教育问题。

  改善属性明显，匹配人群较清晰

  项目目前主推的合院别墅产品，无论从产品尺度、楼盘规划还是景观设计看，都比较贴近哈市改善人群的预期。

适合人群

  针对预算较为充裕的改善型人群，有观江、渴望低密住区需求者更佳。

价格分析

  价格分析：融创·建荣松江宸院产品种类丰富，项目观江高层价格倾向刚需，7000-8000元/㎡左右，10层以上观江户型约8500元/㎡起；洋房产品享7.2米开间改善住宅，约9588元/㎡起；中式合院别墅产品按套销售，总价360万/套起，康养改善为主。

  根据数据统计，松北区新房均价大约为11000元/㎡左右，同板块二手房暂无。而市场上的同类观江房，融创·冰雪影都刚需小高层为6888元/㎡起，富力江湾新城观江房已经达到了28000元/㎡的高价。比较可见，融创·建荣松江宸院刚需产品价位基本与竞品相当，而合院别墅产品作为改善康养类置业选择来说，具备了一定的价格优势。

  项目位于哈尔滨市松北区，这里作为新区正处在蓬勃发展期。项目独特的中式合院风格，在哈尔滨改善康养类住宅项目中形成了鲜明的产品特质，市场辨识度高。

  项目自身还规划了多种产业类型，未来将建设滨江潮流经济带，囊括冰雪生态长廊、购物中心、商业街、高档住宅区等；既能享受避暑城板块提供的丰富配套，也可带动板块整体发展和升值。在此背景下，项目将获益于区域发展，具备一定的增值空间。

  评测师有话说：项目独特的中式合院风格，在哈尔滨改善康养类住宅项目中形成了鲜明的产品特质，市场辨识度高。自身还规划了多种产业类型，未来将建设滨江潮流经济带，项目将获益于区域发展，具备一定的增值空间。

楼盘规划

  融创·建荣松江宸院项目位于哈尔滨新区，松江避暑城核心板块。在售17层高层，约10层以上为观江户型，建面89㎡、132㎡、140㎡，约8500元/㎡起，4栋7层洋房，建面143㎡，约7米2大开间，一层带花园六层起观江，约9588元/㎡起，中式合院别墅产品建面162-166㎡约390万起，对口47中小学，二期预计2023年8月30日交房。

  项目一大特色是中式合院别墅产品，独门独院设计、中式进户大门、挑高门厅、大尺寸雕花玻璃窗 ，无一不体现古色古香的中式气息，对于喜爱传统文化的改善型购房者具有较强的吸引力。

  楼盘基础信息：

  容积率：约1.28低容积率，哈尔滨少有的低密度、沿江、住宅用地。

  人车分流：小区采用人车分流，大大增强了小区安全性，老人和孩子可以放心在小区内游走而不必在担心行车。

  产品类型：中式别墅、瞰江小高层，在传统园林的基础上打造包容并蓄适合现代人生活居住空间。

户型分析

  户型描述：项目主推约166㎡中式合院别墅。该户型一层配备院落，方便业主种植花草，摆放些别具风格的装饰物，符合改善人群理想的闲适生活。

  自院落进入屋中后，客厅大开间，南朝向配合大窗户，采光极佳，一楼分布的卫生间及卧室、厨房方便日常生活。二层空间分布两个卧室，主卧自配独立卫浴，享受私密空间，同时邻近书房，与次卧均为南向朝阳，采光充足。

  户型描述：中式合院别墅户型最大约251㎡，共分三层。一层分布庭院，面积超80㎡，可打造为休闲区，另配有车库。

  自院落进入屋中，客厅大开间颇为阔绰，配合南向大窗户，采光颇佳。一楼规划卫生间及卧室、厨房，功能完备，二层则分布两个卧室，拥有7米长的室内阳台；主卧自配独立卫浴。三层同样配备独立卧室及卫浴，室内阳台宽4.9米。

  整体看，三层空间相对独立，如三代居住可做到基本互不打扰，同时空间浪费较少，且均配备南向阳台，居住舒适度较高。

交通出行

  公共交通：融创·建荣松江宸院项目处于较为边缘区域，暂时没有运行中的公交站，影响了出行便利度。但据了解，这里未来规划有首末公交站，待开通后可缓解这一问题。

  自驾：项目及周边楼盘普遍尚未入住，居住人口较少，因此车流量小，道路通畅。从项目出发，沿滨水大道向南行驶约6.3公路可到达浦源路或滨北线松花江公路大桥，向南行驶约5.4公里即可到达道外区哈东站。沿浦源路向西行驶约7.7公里即可到达著名景点太阳岛。

周边配套

  教育配套：项目签约哈尔滨47中学，该校作为现阶段新区唯一的分校，位于松北新区避暑城规划路01与规划路02交汇处，是九年一贯制学校，小学、初中共计划45个班，约2000名学生。学校占地约3.5万㎡，建筑面积约2.1万㎡，总投资约1亿元。2021年下半年开工，预计2023年九月开学并投入使用。

  医疗配套：距项目最近的是哈尔滨市第四医院，直线距离约9.7公里。其他相对较近的医疗配套还有松浦医院、天元妇产医院、顺迈医院和哈医大四院(松北分院)等。

  商业配套：项目周边区域内分布着东北虎林园、哈尔滨大剧院、融创茂、华润万象汇、杉杉奥特莱斯、枫叶小镇、凯利广场、大润发、华美太古广场、红星美凯龙购物广场等，但距离普遍在10公里以上。项目近邻也并无银行等配套。

  未来业主入住后，项目自身的乐园和商业配套将逐步落实，改善目前配套较为缺乏的局面。

  公园配套：融创·建荣松江宸院距波塞冬海洋王国主题公园约1.1公里，这是哈尔滨市著名的游玩项目。周边还有呼兰河口湿地公园及市政规划公园。