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  乐居财经讯 10月9日，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局、市人社局、国家税务总局哈尔滨市税务局、银监会黑龙江监管局、中国人民银行哈尔滨中心支行、市委网信办、市住房公积金管理中心发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。新政一出，瞬间引发了多方解读。

  其中最大的看点有3个：

  1、对符合条件、在哈尔滨购房的人发放补贴。

  2、降低房企财务负担。

  3、放宽公积金贷款使用条件。

  从《意见》来看，这次“哈十六条”的出台，对于房企而言，可谓是救命稻草，对于刚需或者有改善需求的购房者也是利好颇多。新政出台后，作为购房者，到底是持币观望，还是乘势出手，也成了人们讨论的焦点。

01、“哈十六条” 对开发商有何影响？

  1.提前拿证

  2022年6月1日前，绿牌、蓝牌开发企业取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

  2.商品房预售资金监管提高原应返额度的20%

  2022年12月31日前，尽快返还已满足返还条件的项目的商品房预售监管资金。对扣除5%留存监管资金后监管资金入账金额仍有余额的项目，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%。

  3.土地竞拍成交价款可“分期”

  自2021年10月1日起，新出让的土地项目，土地出让合同签订后，一个月内缴纳土地成交价款的50%，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息。

  4.土地增值税预征率下调

  自2021年10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

  5.支持房企开展促销活动

  各区、县(市)政府积极引导支持房地产开发企业开展促销活动；各房地产业有关部门要大力协同，适时研判房地产市场走势，做好市场监测分析工作各房地产开发企业要强化企业主体责任，找准产品定位，提升产品品质，共同促进全市房地产市场稳定发展。

  从去年上半年开始，有一些对开发商的放松政策，但下半年开始就有所收紧，尤其是资金监管方面。此次政策的放开，让开发商在拿地阶段和开发过程中更加从容，加快开发建设进度，提早拿证，尽早销售，尽快回款，对改善开发商的现金流也有着促进作用。

  总之，新政的出台是不希望看到房企因流动资金和销售压力，放弃哈尔滨房地产市场，同时，进一步放宽了资金监管比例和缴费政策，让房地产企业有更多的流动资金可以调用，缓解企业资金不足的窘境，是从供应端维护房地产市场的健康发展。

02、“哈十六条”对购房者的影响？

  近几年来，城市间的“抢人大战”风起云涌，方法很多，角度也五花八门。从最初的降低落户门槛，到送“房票”、发补贴，再到像安徽这样实施大学生婚姻帮扶工程，每个城市都在不断使出新招，持续完善引人、留人政策。但在全国范围的“抢人大战”中，哈尔滨并不积极。

  为了留住人才，哈尔滨这一次也加入到“抢人大战”，中。

  对具有大中专以上历的人才在哈购房施行购房补贴政策。对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

  对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为1万元。

  新政出台后，市场也在积极响应，比如，汇龙地产就第一时间发布购房额外最高再享2万元双重补贴的优惠政策，以促进销售。

  城市开始重视人才，主动引人、留人，这是一个好现象。

  作为刚刚晋升为特大城市的哈尔滨，规划到2035年人口达到1180万人，相比目前人口规模还有179万的增长空间，这也反映出，作为中心城市的省会依旧对人口增长抱有强大信心。

另外，新政针对公积金贷款也出台了多条政策。

  1、放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

  2、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

  3、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

  4、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。

  5、放宽住房公积金组合贷款业务，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

  6、实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

  放宽公积金贷款房龄年限对置换改善人群有利好。二手房公积金贷款的调整，可以帮助很多人将手上房子进行置换，同时减轻接盘人的购房压力。

  此前一天，哈尔滨住房公积金管理中心宣布，从10月8日起，哈市将申请公积金贷款连续正常缴存公积金期数由6个月（含）以上恢复为12个月（含）以上。同时，将公积金个人住房贷款可贷额度的计算倍数调整为借款人（包括主贷人及共同申请人）公积金账户余额的20倍。

  哈尔滨住房公积金中心表示，此举为进一步提升公积金对刚性住房、改善性住房需求以及老旧小区改造的支持力度，充分发挥政策性资金作用。

03、哈尔滨为什么会打响“救市”第一枪

  受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，百姓购房信心不足，观望情绪持续加剧，市场逐渐进入艰难期。

  同策机构统计数据显示，哈尔滨楼盘成交量已连续多周出现下滑，第38周（9月20日-26日）成交915套更是跌破千套大关，环比下降12%。

  十一黄金周期间，各售楼处到访量直接“腰斩”， 不少楼盘黄金周销量甚至达不到两位数。

  房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现严重供大于求现象。

  截至2021年8月哈尔滨主城六区新建商品住宅库存1120.64万平方米，去化周期高达31.1个月，也就是两年半左右。

  这一数据还只是普通住宅，实际上，哈尔滨市商品房市场上还有大量40年商业产权的商办公寓类产品，这个数据也是特别高的，并且实际去化也较为困难。

  另外，由于正常统计商品房库存量都是以取得预售证为前置入市条件，从而对库存面积和去化周期有了更准确的掌握，但实际在目前的哈尔滨房地产市场上，还有不少已取得土地但尚未开工，或者已开工但尚未取证入市的楼盘项目及房源，这一部分数量也不少，所以如果将这一部分数量也纳入统计的话，那么哈尔滨广义房地产库存量可能更高。

  面对如此高的房地产库存量，可以预见在未来2年内，哈尔滨将进入一个缓慢的房地产去库存周期，并且房价也将会长期低迷。因此，如果没有房地产政策的调整，短期内哈尔滨房地产市场很难再恢复元气。

  此次出台的哈尔滨“十六条”楼市新政，正是延续房住不炒、因城施策的主基调，以促进哈尔滨房地产市场平稳健康发展为目的，减轻房企现金流压力，全面展开“抢人大战”，支持满足刚性住房需求，鼓励引导改善性住房需求，进一步提高商品住房市场销量，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。

04、给购房者的建议

  新政落地后，一定程度上可降低购房者入市成本。另外，在财政、金融、税费等方面提出得更多保障，也有助于提振购房者对市场的信心，鼓励购房者积极入市。

  可以预见，哈尔滨房地产市场将日趋健康平稳发展，此前陷入冰封的市场或出现逐渐回暖的状态，短时间内市场或掀起“以价换量”的热潮。 

  因此，对于普通购房者而言，不必恐慌，也不必因此跟风观望，放平心态，根据自身需求和经济能力选择就好。