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各类企业加码保租房,行业格局要变了
来源:丁祖昱评楼市2024-09-27 11:10:00

日前,住建部公布了一组数据,2024年上半年,全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间),占年度计划的66.2%。

  另外一组数据显示,截至2023年底,保障性租赁住房已筹建数量约573万套(间),完成“十四五”目标的66%。

  这两组数据背后,随着各类企业积极布局保租房领域,保租房规模仍在加速扩容。

  目前,行业已基本形成房企、市场化租赁企业、国有企业、地方城投、央企、金融机构、投资机构等多主体并行的新局面。

  “十四五”期间,全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套(间),截至2023年底已完成目标的66%。

  从各城市保租房筹集目标来看,广州、深圳、江苏、上海等省市均超40万套,北京、重庆、杭州、西安等城市在20-40万套之间,无锡、珠海、沈阳等城市不足10万套。

  各城市筹集进度也在不断加快,截止上半年,上海、珠海目标完成率超80%,截止2023年底,广州、北京、杭州等目标完成率60%-70%。

  实际入市供应上,核心城市中上海、深圳表现最好,累计开业规模均超10万套,领先其余城市。其次为杭州、北京,入市规模3-5万套。中西部城市武汉、成都,保租房起步相对较晚,整体进度相对滞后,但结合城市当下筹集表现,未来短期内供应量或将翻倍上涨。 

  以上海、深圳两个入市供应绝对量最大的城市为例,分析保租房和市场化房源的历年走势及增速变化,可以发现保租房入市规模已直逼市场化房源。

  具体来看,从2021年开始,上海市场化房源入市规模三年复合增长率约12.2%,而保租房复合增长率已达78.9%,同样在深圳,市场化房源入市规模三年复合增长率约6.3%,保租房却达43.0%。

  这个数据侧面反映了在当前顶层调控逻辑转变之下,保租房已成为租赁行业的发展主体。

  在地方国企深度下场参与推动下,行业规模成效立竿见影,截止今年8月份,上海、深圳两个城市的保租房市占率均接近一半,相对2021年提升了近20-30个百分点。

  企业正通过新增土地投资和新开项目等形式加速布局保租房。

  2024年1-9月,典型22城共计成交98宗涉租用地,合计总用地面积为301.84万方。其中,纯租赁住房用地12宗,用地面积47.71万方,占比约15.8%,这些地主要位于宁波、苏州、上海、南京、天津及福州等城市,且宁波成交用地面积19.33万方最高,其次为苏州15.60万方。拿地主体方面,12宗纯租赁用地以地方国企平台公司为主,其次是产投公司。

  除纯租赁用地以外,配建租赁住房用地76宗,用地面积为254.13万方,占比约84.2%。

  跟去年同期相比,在保障性租赁住房筹集方式由改建主导的当下,土地投资市场中用地面积同比仅下滑约3成,说明部分企业对新建物业的投资仍保持一定热情,尤其是以国企平台公司及产投公司为主。

  据克而瑞长租不完全统计,2024年第三季度,22个重点城市共有44个保租房新项目入市运营,总计提供了超1.6万套(间)房源,其中新建项目36个,涉及房源规模约1.4万套,存量改建类项目8个,涉及房源规模约0.2万套,这些项目在区域分布上,仍主要位于一线城市上海、深圳和核心高能级二线城市杭州等。

  运营主体表现来看,深圳大鹏人才安居、长沙城发星家、广州南沙人才乐居等地方国企平台公司加速进行属地化布局。而房企类如保利、万科、招商、龙湖等持续加大全国各地的保租房深耕布局,并不断扩展自身参与模式。

  房企参与模式多以政企合作模式为主,以龙湖为例,经发龙湖·冠寓武汉德锐大厦店拿地企业为武汉江夏经发投集团,龙湖龙智造旗下龙智精工提供建造服务,龙湖冠寓进行运营管理服务,这类模式能够发挥双方优势,由有政策和资源优势的国企平台负责筹集,具备成熟经验的市场化企业进行代建和服务运营管理,从而实现保租房项目的快速落地。

  值得注意的是,企业除通过新增土地投资和新开项目等形式加速布局保租房以外,仍在持续进行品牌深化建设,尤其是以地方型国企或地方型民企为主。

  “十四五”期间,保障性租赁住房作为新增住房供应的主力,涉及规模庞大,参与主体众多,当前多数企业均结合自身实际情况,先制定相应策略,再入局到该赛道中来,其参与方式或通过新建开发运营、或通过存量收购改造、或进行纯轻资产服务输出,但不论方式如何,在当前保租房持续加大供应的浪潮之下,企业均在以自己的节奏顺应市场、加码发展。

  我们认为,随着保租房的上层利好指导不断以及“十四五”筹集目标逐渐进入尾声,预计后续短期实际入市量或进入爆发阶段,而地方国企或平台公司在政策和资源优势的加持下,还将进一步深度参与保租房发展,且自主性将更强。 


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