正文

  去年出台的“三道红线”改变了房地产行业的游戏规则；年初提出的“贷款集中度管理制度”又进一步加强了房企融资难度；正式在22城推行的“集中土拍”则限制了地的获取。

  在多方调控日趋严格的当下，头部房企尚能以旧改、多产业支撑，以及较强的产品溢价能力等来获取生存空间，中小型房企则在夹缝中艰难求存。

  根据人民法院公告网显示，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性中小房企。A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。

  年化15% 融资成本高难度大

  在“三道红线”政策高压之下，赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。相比近期物企上市热潮，房企上市却罕见遇冷。有人多次递表，屡败屡战最终艰难上市，有人则是通过港交所问询、聆讯后仍可能面临认购不足、股价破发、估值低迷等问题。

  数据显示，目前，在港交所递交过招股书但仍未成功上市的房企尚有10家，其中海伦堡中国、奥山控股、万创国际等房企的招股书均已过期。

  在业内专家看来，港股上市艰难一定程度上堵死了中小房企最主要的融资渠道，而信用等级的不足，更是其发债的阻碍。

  据了解，今年以来，多家国际评级机构陆续下调了对国内房企的评级。

  其中，惠誉将“某房企”的长期外国货币发行人默认评级(IDR)的展望从“稳定”下调至“负面”，并确认评级为“BB-”。房企们的“高级无抵押债务”评级则接连从B1下调至B2，发展预期也从“稳定”调整为“负面”。

  行业整体不被看好，进一步使中小房企步履维艰，无法发行企业债券，中小房企只能通过银行及其他金融机构进行融资。

  而开发贷受银行“房地产贷款集中度管理新规”的影响，目前，大部分银行的开发贷额度已基本用完或属于限制使用状态。仍有额度的银行则更偏向于TOP30或TOP50强房企，大部分中小型房企的开发贷都被排挤在银行业务之外。

  信托方面，无论去年5月份发布的《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》，或是7月份提出的融资类信托规模压降要求，都标志着监管部门对房地产信托的监管态势正在持续升级。其中，信托开发贷的规模骤减，以及受部分信托机构爆雷的影响，目前，大部分信托公司对中小房企的准入都已明显收紧。

  如今，融资渠道越来越窄，融资成本越来越高。

  根据业内人士反馈情况来看，目前主要是小贷公司或金控类平台向中小房企提供抵押担保类融资，但融资成本基本都到了年化15%左右，即便如此，很多中小房企仍旧面临借不到钱的困境。

  集中供地规则下 “腰部”房企进退两难

  如果说现金流是房企的命脉，那土地就是房企的“血液”。受现金流、规模、战略布局、运营能力等方面的影响，中小企业在拿地方面的容错率比头部房企更小。

  今年，“22城集中供地”的推行，也使行业两极分化愈加严重。

  一方面，集中供地通过资金门槛减少了竞争；另一方面，则把融资实力不够的民企挤出了竞争。在这样的规则下，国资房企由于更容易获取融资且融资成本较低，更加具备竞争优势，而中小房企直接面临国企及央企所带来的压力。

  根据中指院数据显示，首次集中供地，拿地金额前10位企业中，6家是国企；拿地面积前10位企业当中，7家是国企。

  贝壳研究院数据则显示，在首轮集中供地成交金额方面，TOP50与****00房企集中度分别为58%、66%，均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升，TOP50房企的集中度提升最为显著。

  反观中小型房企，由于资金量有限，不可能同时参加多块地块竞买，使得竞得概率大幅度下降。

  “曾经，竞拍一宗土地，只需要根据营销部门反馈的销售价格倒推地价，将拿地价控制在预算范围之内就可以了。”一位中小型房企负责人在接受其他媒体采访时称，但现在必须要多方衡量，“哪块地竞争激烈”“哪块地拿到的概率更大”等，需要制定更周祥的拿地策略，才能确保公司最终能够在预算内成功夺地。

  在业内专家看来，目前“腰部”企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕去化差影响现金流”的两难局面。

  联合开发或成未来发展“法门”

  在首次集中供地之中，部分民企通过联合拿地、引入合作伙伴等方式，来化解资金压力，增加拿地概率，降低拿地风险。

  事实上，早在很久以前，联合开发就已成了中小房企抱团取暖的“法门”，通过跟规模、实力相近的房企合作拿地，或者在局部市场占据有利地位的情况下跟大房企合作，共同开发，降低自有资金投入分摊项目的风险。

  “中小房企虽然全国化布局的力度不大，且大多数都集中在固有的几个城市之中，但最大的优势是对当地市场的认知很高，并且因为长期深耕的关系，当地居民对其品牌认可度较高。”上述业内专家称，大型房企与当地中小房企的合作可以持续发挥中小房企的品牌优势，并更为有效地捕捉和迎合本地居民的需求，最终通过双方优势的发挥起到互补的效果。

  在未来的发展上，中小房企还可通过深入研判标杆房企的拿地新动向，“贴身”跟进，提前布局其新项目周边，通过后期地价和房价的升值，享受发展红利。

  除此之外更重要的是，中小房企需找到自身定位及优势，不要盲目地学习大房企的发展模式，探寻适合自己的发展路径。

  在积累良好的市场认可度，实现品牌溢价的同时，通过地区深耕，精简人员，优化成本、降低费用，提高费效比与产品力，以提高盈利能力。