2016年初,房地产政策利好仍在持续,市场层面,“降首付”、“减契税”等新政进一步推进。具体到地方,如今一线城市房价持续高企,市场成交持续火爆,不仅不受政策关照,反倒是上海出台“沪九条”祭出史上最严厉调控、深圳也收紧信贷,一线城市也缺少进一步上涨的空间。2016年的机会点,仍然更多集中在二、三线城市,那些经济基本面好、市场供求均衡、人口导入能力强的二、三线城市,必将成为今年资金追捧的角力场。

城市热度评测:市场加速分化,三类线城市成为焦点

为客观判定城市的房地产“热度“,找到更值得关注的”热点城市“,我们从市场指标出发,对重点城市的”热度“进行了建模分析,具体思路如下:综合考虑市场供求关系、市场规模、近期动向等因素,结合消化周期、消化周期同比变动、市场规模、市场规模同比变动、房价同比变动等5个指标表现,使用因子分析进行数据缩减,对重点城市市场热度进行评价。

就排名靠前城市来看,目前最火的二、三线城市主要可分为以下三类:一类位于华东城市圈:如南京、苏州,市场特征为消化周期大幅回落,库存去化周期不足半年;一类是珠三角的二三线:典型如东莞、佛山,经济较为发达、市场需求旺盛;另一类则是单中心省会城市:如武汉、成都、合肥,特点是成交规模巨大,行业供求平衡。

从此也可窥见成为“热点城市”的三大模式:第一类是发达经济圈的二线城市,更高的收入水平、更好的医疗教育是吸引外来人口置业的核心优势,第二类则是一线城市周边的三线城市,特征是依托中心城市辐射效应,溢出产业经济、住房需求激活市场活力;第三类是人口大省的单中心城市,依托人口集聚效应,确保旺盛的住房需求。

南京、苏州房价将阶段性触顶,武汉、成都维持量平价稳

为进一步明晰热点城市的走向特征,我们选取了列入市场热度前十的二、三线城市,并对市场关注的较高的佛山、宁波、无锡(宁波目前消化周期较低,但潜在库存压力较大;佛山、无锡成交规模较大,2015年商品住宅成交量均超过600万平方米,而其余样本三线城市年成交量均低于500万平方米)进行了分析。由分析结果可见,各类热点城市楼市走向差异鲜明,但最值得关注的还是近期价格异动较强的南京、苏州,其次是单中心城市的武汉、成都、合肥,此类城市房价相对较低,且需求基数较高,市场仍具一定上涨空间,而其他城市受限于“去库存”新政,在市场供应面都或多或少受限,2016年市场热度也难以延续。


具体来看各类热点城市特征如下:

  • 单中心城市:典型如武汉、成都、合肥,预计2016年市场供求仍将维持高位,市场量价进一步向上突破。省内的单中心优势为这些城市带来了大量的人口基数和刚性住房需求,高度集中的产业和总部经济也催生了相当数量的中高端需求,而目前相对较低的房价水平,也让市场成交看到了更多的向上空间。

  • 近期市场高热的二线城市:如南京、苏州,预计2016年房地产市场价格将阶段性触顶。2009年的“四万亿”投资历经一个五年计划之后,在这些城市收获了累累的果实,以近期最热的南京为例,免费过江通路、近郊地铁网路形成、内环高速路落成均在2014-2015年间实现。房价、地价也在快速攀升,但就近期市场表现来看,过快上涨的房价已经伤及到市场需求,2016年房价将迎来阶段性触顶。

  • 一线辐射的三线城市:如东莞、佛山,预计房价继续上扬,但市内各区将进一步分化,土地成交也有收窄的可能。在广州、深圳的辐射效应支持下,二市临广、临深片区持续保持火热势头,并且预计热度还将在2016年持续,但对于自身相对偏远的县域,由于自生需求不足,目前仍然面临着较大的去化压力,供求关系仍然噬待改善。

  • 库存压力较大的二线城市:如杭州、宁波,未来行业成交仍不容乐观。此类城市特征是特点是经济基本面较佳,但潜在库存压力较大、房价已达高位、投资性需求旺盛。相比其他城市而言,由于改善性需求、投资性需求在市场中占据较大,因此市场表现也更容易受到政策面的影响,因此在目前“去库存、控房价”的中央指导方针下,受限于供应面的收窄,2016年市场成交量不排除回落的可能。

  • 成交量较大的三线城市:如无锡、惠州等市。此类城市多处于发达经济圈内,自身经济较为发达,但对于一二线城市的经济辐射承接有限,大多市场成交规模不小,但库存总量也相对较高,成交价格缺乏进一步向上的动力,在三到五年的时间里,去库存仍将是房地产市场主题。