中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强先生中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强先生

  主持人:非常感谢水皮先生精彩的演讲,水皮老师也给我们分析了整个资本市场的大事态解读了资本市场的形势。

   很多朋友说,我这个钱不做股票了,是不是一定得投资到房地产市场呢?新一轮的新政限购,限价,限制我的投资,这个时候我该怎么办?其实也有人提出来,房地产市场也分住宅和商品地产,接下来我给大家请上来一位嘉宾,他是中国房地产协会的副会长,也是北京大学的教授,在国家和地方相继出台的地产新政,加大房地产调控力度的今天,我们又该何去何从呢?接下来的这位专家,又有何高论,就让我们以热烈的掌声有请出陈国强先生给我们做“从当前调控到看行业未来”的主题演讲。

  陈国强:非常高兴来哈尔滨参加这个论坛,刚才说了,今天跟大家交流的主题“从当前的新政来看它对于未来行业,未来市场的影响”。说起房地产调控,大家知道,最近一轮的调控是从去年的4月17号开始的,到今天刚好是一周年。从去年4月国十条到去年9月上旬推出第二轮的新国五条,特别是到今年1月份,第三拨的国八条,这一轮调控和过去历次调控相比,层次之高,力度之大,特别是政府的态度之坚决,的确是前所未有的,运用的手段之多,无论是信贷的手段,税收的手段、土地的手段,以及最新一轮的以限购为特点的手段,可以说是手段非常的丰富。

  我们可以简单的对连续出台的政策做一些概括和解答。我们可以看到,最近一轮的投资调控,实质性的政策,政策的核心可以归结为几个字,首先是一个加法的“加”字,这个就是加大保障,增加供给,特别是在加大保障上做文章。第二个字减法的“减法”可以以国八条,以限购为重要手段和重要特色,以这样的手段来抑制当前市场当中的投机投资需求,就是在投资中做减法,把不理性,不合理的住房市场的需求通过限购,包括我们最近看到的限价,也就是说政府在一定程度上,参与房价的制定。前两天,我们也注意到上海、北京,已经对房屋存量市场,租赁市场的租金出台限涨的一些政策。所以,当前的调控可以用五线来概括,五线最核心的是在需求端做减法;第三个字就是调整的“调”字,这个“调”有很多,很丰富的含义。首先是调整过去的房地产市场,主要是住房市场的房地产模式。第二层含义是调结构,结构当中的含义就更丰富了,要调保障房和商品房结构的配比,结构比例的变化。

  我们观察政府在这一轮的调控当中,在加减法的运算当中,实际都在做双管齐下最大力度的加减法。从加法来看,“十二五”期间,国家已经明确,要增加3600万套的保障房建设,经营两年,确定了1000万投资开发的规模。1000万是什么概念?我们 拿房改以来,市场成交最火爆,最迅猛来做一个简单的对比。去年,全国商品房增量部分,成交了多少?10.43万亿平米,住宅部分,实际成交是什么数字呢?900万套。今年光保障房的投资建设要求就是1000万,所以加法从数字上看,非常直观的就可以感受到,政府在做加法上面的文章,力度是什么样的。

  从减法来看,限购令对市场有没有影响?毫无疑问,影响是非常大的。一个经典的判断,限购带有行政色彩的手段,和过去历次调控中,普遍采用的信贷的手段,税收的手段,土地的手段相比,特别是和信贷的手段,包括调高存款准备金,也包括刚才水皮先生提到的,对开发企业自由资金的要求,限购实际上是以一种比较极端的手段,短时间,迅速的冻结了项目当中的一些需求。所以,我们看到北京、上海,这样一些外来需求比较旺盛,投资性需求比重比较高的资产,限购之后,市场的休眠效应、冻结效应非常明显。

  第一季度相关的数据陆续出来了,我们看到在东部沿海,特别是一些东部重点城市,成交量的下滑非常明显。比较来看,可以观察到,政府在运用加法手段的过程当中,政府在加大保障政策的实施,意味着中央政府出政策,地方政府买单。考验的主要是地方政府的买单意愿,以及买单能力。从减法的角度来看,限购令的实施,尽管对我们部分消费者、购房者构成了直接的杀伤力,但是它所考验的,我理解首先是开发企业,考验开发企业的抗压能力,特别是资金能力,资金周转的能力。

  当然,对于目前政府运用的加减法,我们也有几点担心。首先第一个担心,在做加法的过程当中,我们是不是会过度的着眼于,涉重于保障房市场而忽略了对商品房的市场,也就是说,商品房是不是也能够保持增加的态势。第二点担心,政府在运用减法的手段过程当中,会不会误伤到合理需求,正常需求。这是我们对这一轮调控比较担心的两点。从“调”的角度来看,现有的政策实施,有没有可能在模式调整下,结构调整下做出大文章,调出一个大格局。刚才我们提了,所谓的调,就是两个层面,首先是调整发展模式,要改变过去住房市场发展的单轨制,主要由市场来解决的这种住房发展模式,要确认双体系的新的住房发展的模式。

  第二个含义的层面是调结构,调结构涉及到多方面,首先是商品房和保障房,它能不能形成相对合理的比例关系。我们从相关的政府文件看到,未来政府描绘的一个比较理想的商品房、保障房的结构,保障房在未来住房市场当中可能会占到2成左右的比重,当然这个比例不是用于所有城市,恐怕有一些城市这个比例是7比3,甚至是6比4等等。第二个比例关系,市场当中自住需求和投资需求比例关系的调整,这是出台限购令最基本的一个政策目标,要把投资、投机性的需求抑制下来,要恢复政府住宅产品的使用和居住属性。第三个结构的调整,表现在一手房和存量房之间的变化,也就是预售房和现有住房比例关系的变化。比如说从2008年、2009年之后,存量房的交易规模,从套数来说,已经明显的超过了一手房的成交规模。以北京为例,二手房成交量是一手房成交量的两倍。第四点,很重要的方面,要调整住宅地产与非住宅地产之间的行业的关系。非住宅部分,很重要的构成就是商业地产,特别是像万达集团投资开发的综合体这一类,有代表性的商业地产,要增加这一类产品在市场当中的份额,市场的地位。第六个方面调结构,实际上要调整未来住房市场,买房与租房之间的具体关系。政府之间啊要引导老百姓更多的,通过租赁的形式,来解决自己的居住的问题。特别是在保障房市场,政府明确一个未来住房保障的主要形式,它是提供公共租赁,这也是一个大的调整。过去经济适用房都是以销售为主,未来会转变以租赁为主。

  当然,结构调整当中,也包括普通商品房与一般商品房之间的调整。我感觉调的政策含义是非常的丰富。这些政策出台之后,经过几个月市场的消耗,我们看到当前房地产市场有一些变化,简单的概括一下,有以下几个重要的特点:

  首先,限购令和相关政策的实施,市场的成交量出现了比较明显的效果。这个效果特别明显的表现在东部沿海和一些中心城市,其他中西部中小城市在成交量上的变化还不明显,应该说还不是很明显,主要还是在东部沿海区域性的差异更大。

  第二,我们看到保障房建设,的确无论是速度还是规模,都在大大的提速。

  第三,我们特别留意到,在持续近一年的严厉调控之下,房地产市场的投资是一个什么样的状况呢?严厉调控政策的实施,对于商品房市场的投资意愿,市场预期显然是有影响的。但是由于保障房投资的替补效应,房地产投资去年33.2%的同比涨幅,1季度的数据也看到了,今年1月份,依然保持着34.2%的增长和投入。之前业内、业外有很多担心,房地产市场的调控,会不会影响到房地产投资的增幅,会不会影响到整体国民经济的投资,会不会出现明显下滑,影响GDP目标的实现。从去年一年,包括今年一季度,房地产投资的数据应该说可以说明,这当中保障房投资对商品房投资的下滑,表现出来替代效应。楼市调控政策,还有一个非常关键,非常需要关注的一个方面。

  在住宅市场,受严厉调控影响之后,像商业地产、非住宅的地产形态出现了加速发展的态势,另外,我们也看到以限购令为特色的调控,在很多市场出现了一些现象非常引人注目。在这当中,最显著的,住宅类调控,商业地产,非住宅项目出现了一个火爆的一种现象。住宅类调控,限购令的实施,市场出现成交量下滑,但是非限购的区域,出现了一个两重天的现象。最典型的是,北京在出现限购令,环北京经济带,比如说河北房价出现成交量增多的现象,这个是我们观察政策调控之后,给市场所带来的直接、间接的一系列的影响。

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